Formes urbaines, formes foncières : une question de territoires ?

Publié le par association des aue

Ce texte a été écrit par Anne Douvin, Architecte et urbaniste de l'Etat, DIV, publié dans la revue Synesthésie, http://www.synesthesie.com/zoom.php?texteId=1501

Le système de production de l'urbain
Le foncier définit la propriété du sol et distingue les voies et places publiques des parcelles privées. On entend souvent le discours suivant pour garantir une mixité sociale et fonctionnelle aux nouvelles productions urbaines : « Disposons des rues, des parcelles et des bâtiments, ainsi nous nous donnerons la possibilité dans le temps de faire et défaire des bâtiments selon les besoins, et la ville s'adaptera d'elle-même. » Mais cet accord tacite autour de formes foncières « conventionnelles » ne serait-il pas repris par l'ensemble des acteurs pour éluder une question de fond, celle du système de production de l'urbain ?
Or, la qualité de la vie urbaine tient aux formes urbaines mais aussi au « contenu » de ces formes (habitants, fonctions, vie locale...). Et la manière dont ce contenu a été mis en place joue un rôle important. Peut-on penser qu'en reproduisant l'apparence de la ville traditionnelle, faite de constructions ponctuelles au fil du temps, le système de production « de masse » actuel, qui crée un nombre important de constructions sur un temps court, peut créer la même richesse urbaine?

Une longue histoire des formes urbaines et foncières
Les formes foncières ont connu plusieurs époques, des villes traditionnelles aux espaces péri-urbains actuels. C'est au travers de cette histoire que s'est construit le discours sur le foncier.
Ce raisonnement prend racine dans la ville traditionnelle, construite autour d'un schéma clair, disposant les parcelles privées autour d'espaces publics, de rues et de places. Ces parcelles étroites accueillent des constructions composées de locaux d'activités commerciales au rez-de-chaussée et de logements dans les étages. Chaque époque a remodelé le tissu urbain selon un processus long, sédimentaire1. L'époque haussmannienne a ainsi redessiné les axes majeurs tout en conservant le principe des rues et des parcelles. Dans l'ensemble, les centres urbains correspondent à ce schéma et font aujourd'hui figure de référence.
Au sortir de la Seconde Guerre mondiale, quand les grands ensembles ont investi les espaces ruraux, sont apparues avec eux les dalles, les allées piétonnières, la séparation des flux automobiles et pédestres. L'enjeu était alors de limiter le sol nécessaire aux constructions pour privilégier les espaces verts et piétonniers, de repousser l'automobile en périphérie et de disposer des logements dans des parcs.
Pour répondre à l'urgence des besoins avec des moyens limités, le système de production de masse, privilégiant souvent les contraintes des « chemins de grues2 » à la qualité urbaine, a fait l'objet de vives critiques. L'implantation des bâtiments, tours et barres, ne correspondait plus aux formes de ces grandes parcelles. Si bien que ces ensembles d'habitation ont généralement trouvé leur place en périphérie des centres urbains.
Très novateurs pour l'époque, ces ensembles ont permis la construction massive de logements confortables en réponse à une crise aiguë. Ils ont, pour partie, constitué par la suite des territoires de relégation et montré des dysfonctionnements nombreux. Parmi ceux-ci, les difficultés d'entretien et l'insécurité ont souligné la difficulté de gérer des espaces où propriétaires privés et publics se superposent.
Les projets de renouvellement urbain qui touchent aujourd'hui ces territoires3 visent à réorganiser la répartition des propriétés foncières. La notion de résidentialisation se retrouve dans tous les projets. Le principe est d'allouer aux logements sociaux des lieux extérieurs privatifs (jardins, stationnements, aires de jeux...) et d'attribuer aux collectivités publiques les espaces correspondant aux usages publics (voies, parcs, allées...). Or, si la résidentialisation correspond à un outil, elle ne peut constituer une solution en soi. En effet, sur certains sites et dans certaines conditions, elle peut permettre de rétablir une situation claire entre les espaces publics et les espaces privés. Appliquée de manière trop massive, elle peut aussi, dans un souci de banalisation, ôter à ces sites certaines de leurs qualités spécifiques, comme l'existence d'espaces verts importants. Étant donné leur rareté, ces parcs gagneraient plutôt à être valorisés.
Encore plus récents, les espaces péri-urbains formant des « nappes » de lotissements pavillonnaires produisent aujourd'hui une organisation nouvelle : les parcelles privées s'organisent autour de voies publiques en impasses. Au centre de chaque parcelle siège une habitation individuelle4. Dans un temps très court, chaque lotissement accueille des populations aux profils similaires. Les espaces publics créés, squares ou jardinets, ont des vocations très résidentielles.
Ces lotissements semblent offrir une situation claire et organisée de l'espace mais souffrent d'un manque de mixité des fonctions et des populations.
L'évolution de ces territoires constituera une question cruciale pour les urbanistes dans les années à venir. Et parmi les principales difficultés, le nombre important de parcelles et de propriétaires risque de rendre les évolutions difficiles.

Une rationalité formelle peut-elle garantir une cohérence urbaine ?
À la lecture de ces éléments, urbanistes, politiques et aménageurs déclarent vouloir s'entendre pour ne pas reproduire les « erreurs du passé ». La solution proposée devient alors de promouvoir des formes urbaines sur les principes de la ville traditionnelle, avec des petites parcelles composant des îlots.
Aujourd'hui, les opérations urbaines de grande ampleur sont nombreuses, sans doute pour favoriser les économies d'échelle. Des zones d'activités concertées investissent les friches de toutes natures. Les plans de masse se suivent et se ressemblent. Un discours commun émerge et évoque par exemple : « La création sur 6,6 hectares d'un urbanisme d'équilibre, dont l'objet prioritaire est la bonne intégration des fonctions au coeur de la cité », ou : « L'aménagement d'un nouveau quartier avec la recomposition du tissu urbain entre la ville et le quartier de la Berge5. » La création de rues et de parcelles à bâtir devient pour ces projets le symbole d'une évolution positive. Les nouvelles productions urbaines actuelles singent en ce sens la ville classique et proposent des bâtiments mitoyens dans des îlots divisés en parcelles. Déployées les unes à la suite des autres, les façades offrent toutes sortes de déclinaisons dans les fenêtres, les balcons, marquant la singularité de chaque bâtiment.
Mais, au-delà de l'aspect d'une ville composite et variée, la mise sur le marché d'ensembles immobiliers importants dans un temps très restreint constitue une vraie question. Lorsque de grands groupes bâtissent des opérations de plus de 500 logements dans des villes périphériques, ces logements sont commercialisés en moins de deux ans et concentrent un même profil de population : la population « coeur de cible » du programme6. Le système de production joue ainsi un rôle important dans la vie qu'il produit. De la même manière, les grands projets portés pas des partenariats publics-privés correspondent à un système de production de masse de l'urbain, et il est aisé de penser que la rentabilité économique à court terme prendra le pas sur la programmation urbaine et architecturale à long terme. Le profil des habitants semble répondre avant tout aux nécessités des groupes immobiliers et les collectivités ont des marges de manoeuvre de plus en plus restreintes pour faire valoir leurs objectifs.
Dans des grandes agglomérations, le dynamisme urbain reste suffisamment fort pour absorber l'ampleur de ces ensembles. L'habilité des architectes de renom facilite leur intégration dans l'environnement urbain. Dans des villes moyennes ou de banlieue, le brassage avec les quartiers adjacents devient moins évident.
Ainsi, le choix de l'échelle des interventions (opérations de 40 ou de 500 logements) comme le choix de la nature des intervenants (petits opérateurs ou grands groupes immobiliers) aura une incidence sur les nouveaux occupants et les nouvelles activités. Il pourrait être utile pour les collectivités, au-delà de la diversité des formes foncières et bâties, de rester vigilantes sur les mécanismes de production urbaine qui marqueront très certainement d'une manière durable la ville qu'ils produisent. Possèdent-elles cependant les moyens nécessaires dans leurs négociations avec les aménageurs ?
Anne Douvin est architecte-urbaniste et enseigne le projet urbain à l'université technologique de Compiègne.

Notes
1. Qui correspond à un processus qui se construit et se recompose sur un temps long.
2. Les immeubles étaient souvent alignés parallèlement pour faciliter le chemin des grues qui les construisaient.
3. Notamment au niveau des dossiers soutenus par l'Agence nationale de rénovation urbaine. Celle-ci, créée par la loi d'orientation et de programmation promulguée le 1er août 2003, doit assurer la mise en place d'un programme national de rénovation urbaine. Ce dernier prévoit une offre nouvelle de 250 000 logements locatifs sociaux, la réhabilitation de 400 000 logements locatifs sociaux, la démolition de 250 000 logements, ainsi que la création d'équipements publics et d'aménagements urbains pour la période 2004-2011.
4. Les lotissements en question reprennent les idéaux des cités-jardins, développées au début du siècle, sans en offrir la qualité bâtie, ni la richesse des équipements publics.
5. Propos relevés dans des discours d'aménageurs qui illustrent fréquemment les opérations urbaines.
6. Avec la configuration actuelle du marché immobilier, les « coeurs de cible » sont souvent une population de primo accédants, souscrivant à un fort endettement. Des mécanismes analogues ont produit des copropriétés dégradées comme on peut en connaître à Clichy ou à Montfermeil.

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M
<br /> <br /> Bonjour,<br /> <br /> <br /> Je viens de lire l'article d'Anne douvin sur fomes foncières et formes urbaines.<br /> <br /> <br /> L'idée centrale de cet article semble êtres : le mode (économique) de production de la ville n'est pas sans incidence sur les formes urbaines et foncières qui dessinent la ville.<br /> <br /> <br /> Il me semble que cette problématique est un axe de recherche et de reflexion assez développé en France. C'est une bonne chose. On peut y voir l'influence de l'approche socio-politique de la ville<br /> (à défaut de culture architecturale et urbaine, pas assez développée en France). Par ailleurs, la France compte de grands groupes de BTP (Eiffage, Vinci, Bouygues) de plus en plus impliqués dans<br /> la réalisation de programme mixtes et complexes sur des emprises parfois très vaste et très stratégiques.<br /> <br /> <br /> A sa manière, parmi d'autres, l'architecte Pierre Riboulet a abordé cette question dans ses 11 leçons d'urbanismes. J'ai aussi en mémoire l'excellent recueil d'artcile proposé par le PUCA dans<br /> les années 80 ou 90 et qui contient une analyse passionnante du mode de production foncière et urbaine dans l'agglomération de Rennes, marqué par une très forte maitrise publique.<br /> <br /> <br /> Pour traiter de cette problématique, il faut notamment mobiliser des connaissances et compétences sur l'éconmie du batiment et de l'améngement : quelles sont les logiques économqiues et<br /> techniques qui président à la conception et réalisation d'un programme immobilier simple ou mixte.<br /> <br /> <br /> Pour revenir vers la question de la fome urbaine et esquisser un parti pri urbanistqiue, je pense en effet qu'il y a un gros enjeu lié au découpage foncier et qu'il faut parvenir, malgré les<br /> contraintes économqiues et techniques, à produire des fonciers d'échelle différentes, parfois accidentés dans leur forme, morcellés...<br /> <br /> <br /> A cet égard, et cela peut sembler un paradoxe , le promoteur privé qui réalise une opération en dent creuse (hormis les cas d'archiceture excessivement dense) sont plus repecteux du tissu urbain<br /> que les aménageurs (publics ou privés), en ce qu'ils composent avec la trame parcellaire.<br /> <br /> <br /> C'est sans doute une des raisons pour laquelle la méthode de maîtrise d'ouvrage urbaine developpée sur l'Ile de Nantes est souvent présenté comme orginiale et porteuse d'avenir.<br /> <br /> <br /> Salutations,<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Manuel DJIAN<br /> <br /> <br /> <br />
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